Antes de adquirir un terreno o inmueble, especialmente cuando se trata de proyectos industriales o comerciales, es indispensable identificar si existen riesgos ambientales ocultos que puedan comprometer el valor del activo, limitar su uso futuro o generar responsabilidades legales y económicas inesperadas.
Para ello, la debida diligencia ambiental incorpora los estudios ambientales Fase I y Fase II, herramientas esenciales para evaluar el estado ambiental del inmueble y tomar decisiones informadas.
¿Qué son los estudios ambientales Fase I y Fase II?
Los estudios ambientales Fase I y Fase II forman parte del proceso de Environmental Site Assessment (ESA) y tienen como finalidad identificar, confirmar y dimensionar posibles contaminaciones presentes en un predio.
Ambos estudios se realizan de manera secuencial y complementaria, dependiendo de los hallazgos detectados en la evaluación inicial.
Fase I: evaluación ambiental inicial
La Fase I consiste en un estudio documental y de campo cuyo objetivo es identificar posibles fuentes de contaminación sin realizar muestreos ni análisis químicos.
Este estudio incluye, entre otros elementos:
- Revisión de los antecedentes históricos del predio y sus usos previos.
- Consulta de registros oficiales y bases de datos ambientales.
- Inspección visual del sitio y de sus alrededores para detectar indicios de contaminación, como derrames, fugas o actividades de alto riesgo.
- Entrevistas con propietarios, ocupantes o, en su caso, autoridades.
El propósito de la Fase I es detectar señales de riesgo que justifiquen la realización de una evaluación más profunda, sin intervenir físicamente el suelo o las instalaciones.
Fase II: confirmación y alcance de los riesgos
Cuando la Fase I arroja indicios de contaminación, se procede a la Fase II, una evaluación técnica más detallada que permite confirmar la existencia y magnitud del problema ambiental.
Esta fase incluye:
- Toma y análisis de muestras de suelo, agua o aire.
- Identificación de contaminantes específicos y sus niveles de concentración.
- Evaluación del impacto potencial sobre el inmueble y su entorno.
- Recomendaciones técnicas de remediación.
Los resultados de la Fase II permiten estimar los costos de saneamiento, definir tiempos de ejecución y valorar el impacto económico del pasivo ambiental detectado.
¿Por qué son decisivos en operaciones inmobiliarias?
En operaciones de adquisición, arrendamiento o financiamiento, los estudios ambientales Fase I y Fase II pueden ser determinantes para:
- Negociar el precio de compra o renta del inmueble.
- Establecer obligaciones claras de remediación entre las partes.
- Limitar o asignar responsabilidades ambientales futuras.
- Cumplir con requisitos de instituciones financieras y aseguradoras.
- Proteger la inversión frente a contingencias ambientales no previstas.
Omitir estos estudios puede traducirse en riesgos significativos que afecten la viabilidad del proyecto a mediano y largo plazo.
La importancia de la asesoría legal
Contar con asesoría legal especializada permite interpretar correctamente los resultados de los estudios ambientales y traducirlos en cláusulas contractuales, esquemas de mitigación de riesgos y decisiones de inversión bien fundamentadas.
En Roqueñí Abogados, más que asesores legales, somos tus aliados de negocios, acompañándote en cada etapa de la operación para proteger tu inversión y dar certeza jurídica a tus proyectos inmobiliarios.